Změny v nájemním právu týkající se vyklizení bytu
Novela umožňující snazší vystěhování nájemce
V polovině roku 2025 by měla vejít v účinnost novela občanského soudního řádu, která po dlouhé době přinese pozitivní změnu pro pronajímatele bytů. Návrh novely obsahuje nový institut rozkazu k vyklizení, který bude možné využít v civilním řízení místo žaloby na vyklizení bytu. V praxi by zavedení této možnosti mělo znamenat snazší cestu k vystěhování nespolehlivého nebo neplatícího nájemce, který i po skončení nájmu neoprávněně bydlí v bytě pronajímatele.
V současnosti bývá pro pronajímatele složité a časově velmi náročné ukončit nájemní smlouvu a poté nájemce vystěhovat, pokud to nájemce odmítne udělat dobrovolně. Nejdříve je totiž třeba nájemce upozornit, že porušuje nájemní smlouvu a vyzvat ho, ať toho ve stanovené době zanechá, jinak se vystavuje riziku výpovědi nájemní smlouvy (to platí zejména u nejzávažnějších případů porušování nájemní smlouvy, u kterých lze vypovědět nájemní smlouvu bez výpovědní doby). Také následné ukončení nájemní smlouvy má přesně stanovené podmínky a často zabere i několik měsíců. Poté musí pronajímatel podat žalobu na vyklizení bytu, přičemž se soudní tahanice mohou protáhnout na několik dalších měsíců, v krajních případech i let. Ani po takové době však často pronajímatel od neplatícího nájemce nedostane žádnou finanční kompenzaci, a to jednoduše proto, že nájemce žádné peníze nemá. Pronajímatel navíc během soudního řízení samozřejmě nemá právo se svým bytem nijak nakládat, a je povinen strpět své (bývalé) nájemce v bytě, a to až do doby výkonu rozhodnutí soudu či exekuce.
Plánovaná novela se nijak nedotkne předsoudní fáze, to znamená, že pronajímatel bude stále ve většině případů povinen upozornit nájemce na porušování nájemní smlouvy, aby poté mohl zákonným způsobem s nájemcem ukončit nájemní smlouvu. Namísto podání žaloby na vyklizení bytu ale bude pronajímateli nabídnuta výrazně rychlejší alternativa v podobě již zmíněného rozkazu k vyklizení. Aby byl návrh na vydání rozkazu k vyklizení úspěšný, je potřeba, aby nájemce neoprávněně užíval byt i po skončení nájmu, aby uplynula dvouměsíční lhůta pro podání návrhu soudu k přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu a také aby pronajímatel 14 dní před podáním návrhu vyzval nájemce k vyklizení bytu.
V případě splnění výše uvedených podmínek by soud měl vydat rozkaz k vyklizení bytu, ve kterém uloží nájemci povinnost do 15 dnů opustit byt. V případě, že se tak nestane, je potřeba ještě zahájit exekuční řízení, délka jeho trvání by však měla být výrazně kratší než u předcházejícího soudního řízení.
Celá věc má ale jeden háček. Proti návrhu na rozkaz k vyklizení může podat nájemce do 15 dní od doručení návrhu odpor, což by znamenalo ztrátu nadějí na rychlý proces s nájemcem, který se sám odmítá z bytu vystěhovat. V takovém případě se totiž rozkaz k vyklizení ruší a soud zahájí soudní řízení o vyklizení bytu v podobě, v jaké existuje již nyní.
Návrh novely občanského soudního řádu je aktuálně projednáván Poslaneckou sněmovnou a není tedy zatím vyloučeno, že výsledná podoba rozkazu k vyklizení bude pro pronajímatele o něco příznivější.
I nyní už však máte své možnosti!
Pronajímatelé nemusí na rychlejší možnost vystěhování nájemce po ukončení nájmu čekat až do příštího roku, nedávná judikatura Nejvyššího soudu totiž již nyní zajistila pronajímateli možnost nájemce rychleji vystěhovat. Tímto řešením je notářský zápis se svolením k vykonatelnosti. Jedná se o listinu, která umožní pronajímateli bez dalšího zahájit exekuční řízení ohledně vystěhování nájemce. To ve výsledku bude znamenat, že nájemce neoprávněně bydlící v pronajímatelově bytě bude vystěhován výrazně rychleji než v běžných případech.
Pro vyhotovení takové listiny je však třeba splnit několik podmínek. Tou nejzásadnější je souhlas nájemce, který se musí k takové listině připojit, a to ideálně již při uzavírání nájemní smlouvy (ne však dříve). Po uzavření nájemní smlouvy, zejména tehdy pokud se již objevily první problémy, totiž může nájemce bez jakéhokoli postihu potřebný souhlas odepřít.
Dále je potřeba stanovit dobu plnění, tedy termín, po jehož uplynutí bude mít pronajímatel možnost vymáhat vyklizení svého bytu. U nájmů na dobu určitou bude obvykle stanoveno přesné datum, které koresponduje s předem domluveným koncem nájemní smlouvy. Rychlého vyklizení bytu podle pořízeného notářského zápisu se nelze domáhat v případě, že nájemní smlouva skončí dříve než k datu uvedenému v notářském zápisu. Pokud by tedy např. byla sjednána nájemní smlouva na dobu určitou do 1. 6. 2025, a nájem by z jakéhokoli důvodu skončil již 1. 2. 2025, nelze vymáhat vyklizení již v únoru, ale je třeba čekat až na původně sjednaný červnový termín.
Je také potřeba počítat s tím, že notářský zápis lze použít pro vystěhování nájemce pouze v případech, kdy nájemce nesplní svou sjednanou povinnost, tedy vyklizení bytu po ukončení nájmu. V jiných případech porušení povinnosti nájemce (škoda na bytě apod.) tohoto notářského zápisu nelze pro vystěhování nájemce využít.
Za notářský zápis sice zaplatíte částku v řádech nižších tisíců korun, může vám však ušetřit mnohem větší potíže a finanční ztrátu.
Kateřina Obertová
advokátka
endors advokátní kancelář s.r.o.