Základní informace o prodeji nemovitých věcí z pohledu DPH od roku 2016

Převod pozemků

Od daně je osvobozeno dodání pozemku, který splňuje současně dvě podmínky:

1. netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí (tzn. nepřiléhá ke stavbě) a současně
2. není stavebním pozemkem

ad 1)

Pozemkem, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí, se pro účely daně z přidané hodnoty rozumí pozemek, který slouží k provozu stavby pevně spojené se zemí nebo plní její funkce nebo který je využíván spolu s takovou stavbou. Touto stavbou není inženýrská síť ve vlastnictví jiné osoby než vlastníka pozemku (dálkové vedení elektro apod.). Jedná se tedy o zastavěný pozemek. V Informaci GFŘ k uplatňování zákona o DPH u nemovitých věcí po 1. 1. 2015, vydané 10. 7. 2015, jsou podrobněji rozebírány pojmy „stavba spojená se zemí pevným základem“ a „stavba pevně spojená se zemí“. Také je zde uváděn rozbor situací, kdy pozemek nepřiléhá bezprostředně ke stavbě, které slouží a vazba na vlastnictví (pozemek přes ulici, pozemek ve vlastnictví jiné osoby apod.). Tato Informace má být aktualizována pro stav po 1. 1. 2016.

Ad 2)

Stavebním pozemkem se rozumí pozemek, na kterém

1. má být zhotovena stavba pevně spojená se zemí a 

a)    který je nebo byl předmětem stavebních prací nebo správních úkonů za účelem zhotovení této stavby (např. změna návrhu územního plánu) nebo

b)    v jehož okolí jsou prováděny nebo byly provedeny stavební práce za účelem zhotovení této stavby nebo

1. může být podle stavebního povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby podle stavebního zákona zhotovena stavba pevně spojená se zemí.

Dochází ke znovuzavedení definice stavebního pozemku a k jejímu rozšíření oproti znění ZDPH v roce 2013. Co je „okolí“ a jak je široké, to se dosud neví.

Převod staveb a pozemků se stavbami

Podle § 56 ZDPH je vybranou nemovitou věcí samostatná stavba pevně spojená se zemí, jednotka, inženýrská síť, pozemek, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí, podzemní stavba se samostatným účelovým určením a právo stavby, jehož součástí je stavba pevně spojená se zemí.

Dodání vybrané nemovité věci je osvobozeno od daně po uplynutí 5 let (3 let při nabytí do 31. 12. 2012)

a)    od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo

b)    od vydání kolaudačního souhlasu po podstatné změně dokončené stavby, jednotky nebo inženýrské sítě, nebo

c)    ode dne, kdy mohlo být započato užívání stavby, jednotky nebo inženýrské sítě podle stavebního zákona v souladu

n  s prvním oznámením o záměru započít s jejich užíváním,

n  se souhlasem stavebního úřadu, byly-li odstraněny nedostatky, pro které stavební úřad zakázal jejich užívání, nebo

n  s oznámením o záměru započít s užíváním nebo oznámením změny v užívání po podstatné změně dokončené stavby, jednotky nebo inženýrské sítě.

Podstatná změna není v ZDPH definována, výklad GFŘ uvádí, že se může jednat například o následující významný zásah na nemovité věci ve vazbě na její hodnotu nebo stávající podlahovou plochu.

n  nástavba o alespoň 1 patro,

n  přístavba o více než 50 % plochy,

n  úprava přesahující 50 % hodnoty,

n  navýšení plochy největší jednotky sloučením více jednotek o více než 50 %, pokud se nejedná o uvedení do původního stavu.

Plátce se může rozhodnout, že se u dodání pozemku, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí, nebo u dodání vybrané nemovité věci po uplynutí lhůty 5 let uplatní daň. V případě, že kupující je plátce, lze tak učinit pouze po jeho předchozím souhlasu. V případě zdanění převodu nemovité věci se uplatní režim přenesení daňové povinnosti – daň přizná kupující plátce.

Závěry:

1. Osvobozeným plněním je převod pozemku, který netvoří funkční celek se stavbou a není určen k zastavění (zahrada, les, pastvina apod.).
2. Pozemek, který dosud netvoří funkční celek se stavbou, ale je stavebním pozemkem, podléhá při převodu základní sazbě daně 21 %.
3. Samostatná stavba na cizím pozemku, jednotky a zastavěné pozemky mají následující režim s tím, že zastavěný pozemek má režim stavby na pozemku:

a)    V době do 5 let od uvedení do užívání nebo po podstatné změně stavby se uplatní daň 15 % (stavby pro sociální bydlení) nebo 21 % (v ostatních případech).

b)    V době po 5 letech od uvedení do užívání nebo po podstatné změně stavby se uplatní daň 15 % (stavby pro sociální bydlení) nebo 21 % (v ostatních případech) nebo se uplatní osvobození s tím, že je třeba prověřit, zda nevzniká povinnost vrátit zcela nebo zčásti původně uplatněný odpočet daně.

Ing. Petr Kout
daňový poradce