Problematika nájmu nemovitých věcí z pohledu DPH

V praxi trápí podnikatelské subjekty mj. otázka zdaňování a nezdaňování nájemného u nemovitých věcí a účtování s nájmem spojených služeb. Proto se těmto otázkám budeme věnovat znovu.

Nejprve zkusím obecnou rekapitulaci:

Neplátce DPH nájem nezdaňuje. Pouze si hlídá, zda nepřekročil rozhodnou výši obratu pro účely registrace za plátce daně. Do obratu se započítávají také úplaty, které osobě povinné k dani, tj. s ekonomickou (většinou podnikatelskou) činností náleží mj. za nájmy nemovitých věcí a jejich částí, které se nacházejí v tuzemsku.

Plátce DPH pronajímá nemovité věci obecně bez DPH (§ 56a ZDPH). Jedná se o osvobozené plnění bez nároku na odpočet daně u pořízených zdanitelných plnění. Výjimkou jsou krátkodobě nájmy staveb (do 48 hodin nepřetržitě), prostory a místa pronajímaná k parkování vozidel (venku nebo uvnitř budov) a vestavěná zařízení (bezpečnostní schránky, stroje, bankomaty, noční trezory a jiná upevněná zařízení).

Druhá výjimka se týká vztahu dvou plátců. Pokud pronajímá nemovitou věc plátce jinému plátci pro účely podnikání, je možné, aby sjednali ve smlouvě, že nájem bude zdaňován, a to základní sazbou 21 %. Pak se u pronajímatele jedná o zdanitelné plnění s nárokem na odpočet daně. Je-li nájemce obchodní společnost, předpokládá se, že vznikla za účelem podnikání. Zdaňování se však nemůže od roku 2021 ani mezi plátci uplatnit u staveb pro bydlení (stavebně technicky určené pro bydlení, tzn. třeba podle kolaudace – bytový dům, rodinný dům, bytová jednotka, obytný prostor). Je to vždy osvobozené plnění bez nároku na odpočet daně na vstupu. Pronájem neplátci je vždy bez DPH jako osvobozené plnění.

Součástí nájmu a tedy součástí základu daně je i zařízení spojené se stavbou (kuchyně v bytě, zařízení koupelny). Pokud je ale samostatně pronajímáno zařízení (nábytek) se sjednanou úplatou, jedná se o nájem movitých věcí, samostatné plnění, a pronajímatel-plátce vždy odvádí 21 % DPH. To není moc šťastné, zejména, je-li nájemce neplátce.

Nájem má nejčastěji podobu dílčího plnění, kdy celkové plnění je sjednaný nájem na celou dobu a dílčí plnění je plnění po částech, například měsíčně. Pak je DUZP podle smlouvy, i u osvobozeného plnění, s to bez ohledu na to, zda bylo nájemné zaplaceno.

Účtování poskytovaných médií: Samostatně účtované (nebo podle platebního kalendáře placené) zálohy na energie se obecně zdaňují k datu přijetí zálohy (elektřina, plyn 21%; voda, teplo, chlad 12 %). Pokud není jasný základ daně pro jednotlivou sazbu daně (jedná se o celkovou zálohu za všechno dohromady), tak se přijaté zálohy nezdaňují, přijaté zálohy se v daňovém přiznání neobjeví. Ke zdanění dojde až při konečném odečtu a vystavení vyúčtování, obvykle podle faktur dodavatelů elektřiny, plynu apod.

Nájem nemůže být bez úplaty!

Nájem není živnost!

Shrňme: Nájmem nemovité věci je poskytnutí práva pro danou osobu na smluvenou dobu a za smluvenou úplatu zabrat a užívat nemovitost podobně jako vlastník za současného vyloučení stejných práv třetích osob. Pokud nejsou tyto podmínky splněny, jedná se o poskytnutí práva. Příkladem může být umístění hracího, nápojového a jiného automatu či bankomatu v nemovité věci jiné osoby. Ale také se může jednat o umístění antény mobilního operátora na střeše bytového domu atd. Každý případ je nutné posoudit samostatně. Při poskytnutí práva, které není nájmem, se vždy uplatní základní sazba daně 21 %.

Nájem není ubytování! Ubytování v nemovité věci v tuzemsku je volná živnost. Z pohledu DPH se jedná o zdanitelné plnění plátce se sníženou sazbou 12 %. Ubytování je podle klasifikace ekonomických činností z časového pohledu sjednáváno obvykle na dny či týdny a z hlediska rozsahu poskytovaných služeb zahrnuje i další služby oproti nájmu, například výměnu povlečení, úklid aj. Poskytuje-li ubytování v tuzemsku neplátce a účtují-li mu zahraniční platformy (Airbnb, booking.com) provize či jiné služby, stává se přijetím prvního vyúčtování ubytovatel identifikovanou osobou a musí od této chvíle zdaňovat DPH provizi (21 %).

U přijatých plnění je potřeba vždycky hledat vztah k uskutečněnému plnění:

1. Když je nakoupené plnění pořízené od plátce s DPH a vztahuje se ke zdanitelnému plnění (samostatné vyúčtování energií, ubytování, nájem parkovacího místa, zdaňovaný nájem jinému plátci), má pronajímatel, plný nárok na odpočet daně.
2. Když je nakoupené plnění od plátce a vztahuje se k osvobozenému plnění (osvobozený nájem), není nárok na odpočet daně vůbec. V přiznání k DPH se toto přijaté plnění neobjeví.
3. Když je nakoupené plnění od plátce a vztahuje se jak ke zdanitelnému plnění, tak k osvobozenému plnění (nákup nového vysavače, nákup služeb ostrahy a úklidu, režijní náklady), vzniká nárok na odpočet daně krácený. Nárok na odpočet daně podle daňového dokladu program přenásobí vypořádacím koeficientem, v průběhu kalendářního roku zálohově, k 31. 12. s definitivní hodnotou. Zde se obvykle spolehneme na účetní a jejich programové vybavení.
4. Pokud by plátce používal část nemovité věci mimo svou ekonomickou činnost (soukromá potřeba fyzické osoby), tak se nárok na odpočet daně odvozuje z poměrného koeficientu stanoveného plátcem na základě vhodného kritéria, obvykle plochy jednotlivých prostor. Dá se kombinovat s bodem ad 3).

Identifikovaná osoba nemá nárok na odpočet DPH z přijatých zdanitelných plnění nikdy!

Ing. Petr Kout

daňový poradce