POJIŠTĚNÍ PŘI PŘEVODU NEMOVITOSTI: NA CO SI DÁT POZOR?
Převod nemovitosti bohužel není jen o podpisu kupní smlouvy a předání klíčů. Ať už nemovitost prodáváte či kupujete, může nastat celá řada rizik, na která je třeba si dát pozor a pamatovat na ně nejlépe už s dostatečným předstihem. Jedním z nich je problematika pojištění nemovitosti.
Spousta z nás má možná mylně zafixovanou domněnku, že pojistná smlouva (a s ní tedy samo pojištění) automaticky zaniká změnou vlastníka pojištěné věci. Tento princip byl totiž v českém právu zakotven desítky let, a to jak ve „starém“ občanském zákoníku, tak i následně v zákoně o pojistné smlouvě. „Nový“ občanský zákoník účinný od roku 2014 však zakotvil úpravu poněkud odlišnou. Pojištění obecně nezaniká změnou vlastnictví pojištěného majetku, ale dnem oznámení této změny pojišťovně.
Než se však blíže podíváme na zákonnou úpravu, je potřeba si uvědomit, že české soukromé právo funguje především na zásadě autonomie vůle a smluvní svobody. Smluvní strany si tak mohou ujednat důsledky změny vlastnictví odchylně od zákona. Proto je zásadní si nejprve nastudovat znění pojistné smlouvy, které bude mít v případě odlišné úpravy před zákonem přednost. Pojistná smlouva tak může upravovat jiný okamžik zániku pojištění.
Kromě pojistné smlouvy je radno neopomenout pojistné podmínky. Pojistné podmínky ve většině případů tvoří přílohu pojistné smlouvy a pojišťovna v nich rovněž může zakotvit vlastní úpravu zániku pojištění v souvislosti se změnou vlastnictví pojištěné věci. V případě rozporu mezi pojistnou smlouvou a pojistnými podmínkami má přednost znění smlouvy, avšak i pojistné podmínky mají přednost před zákonnou úpravou. Je tedy výhodné mít na paměti následující kaskádu: smlouva > pojistné podmínky > zákon.
Neexistuje-li tedy odlišná úprava v pojistné smlouvě či v pojistných podmínkách, přichází na řadu zákonná úprava. Jak již bylo řečeno, podle ní trvá pojištění až do doby, kdy je změna vlastnictví pojišťovně oznámena. V souvislosti s tím vyvstávají tři klíčové otázky.
Kdo oznámení zasílá? Kdy tak má učinit? A jak má oznámení vypadat?
Pojišťovny by měly oznámení přijmout jak od prodávajícího, tak od kupujícího. Nejjistější bude, když změnu oznámí prodávající, neboť právě ten je smluvní stranou trvajícího právního vztahu pojištění.
Nemělo by ovšem dojít k tomu, aby prodávající zaslal pojišťovně oznámení „na vlastní pěst“ a neinformoval o tom kupujícího. Ve chvíli, kdy by tak učinil, by mohla nastat situace, kdy prodávající oznámí změnu vlastnictví dřív, než kupující bude disponovat vlastním platným pojištěním na danou nemovitost.
Kromě toho, kdy pojištění končí, je totiž také důležité, kdy pojištění začíná. Dle zákona tomu tak je prvním dnem následujícím po uzavření pojistné smlouvy, přičemž smlouva je, v závislosti na smluvní úpravě, uzavřena buď podpisem pojistné smlouvy nebo zaplacením prvního pojistného. Smluvní strany si také mohou ujednat konkrétní datum počátku pojištění, které bude uvedeno v pojistné smlouvě. Při uzavírání pojištění nemovitosti ze strany kupujícího hraje roli také skutečnost, že pojišťovny pro některá pojistná nebezpečí stanovují čekací dobu (např. v délce 10 dnů), během které v případě pojistné události nebudou plnit. Typickým příkladem je v poslední době diskutovaná desetidenní čekací doba v případě povodní (ale objevuje se například i u pojistných rizik námraza nebo tíha sněhu). Proto je podstatné správné načasování ukončení jednoho pojištění a počátku druhého.
To nás přivádí k druhé otázce. Aby se zabránilo vzniku „hluchého místa“, kdy nemovitost nebude pojištěna, je nezbytná dohoda mezi prodávajícím a kupujícím. Nejvhodnějším řešením je zahrnout úmluvu o tom, dokdy bude prodávající udržovat pojištění platné, přímo do kupní smlouvy. Z hlediska ochrany kupujícího je vhodné přidat ustanovení o tom, že pokud by po předání nemovitosti, avšak stále v době, kdy je dle kupní smlouvy povinen pojištění ještě platit prodávající, nastala pojistná událost, má prodávající povinnost předat pojistné plnění kupujícímu.
Další možností je, aby si kupující (s ohledem na čekací dobu zmiňovanou výše) zajistil vlastní pojištění nemovitosti, které bude „aktivní“ už ke dni podání návrhu na vklad jeho vlastnického práva na katastr, protože právě k tomuto okamžiku se zpětně stane novým vlastníkem nemovitosti, nejpozději ale k okamžiku předání nemovitosti, kdy na kupujícího přechází nebezpečí škody na dané nemovité věci. V takovém případě nebude kupující muset být nijak odkázán na předchozí pojištění prodávajícího.
Pokud kupující financuje pořízení nemovitosti hypotečním úvěrem, bude muset postupovat i v souladu s pokyny financující banky. Povinnost prokázat platné pojištění nemovitosti je standardní povinností kupujícího dle úvěrové smlouvy.
A na závěr, co si konkrétně pod oznámením představit? Odpověď na tuto otázku vám v naprosté většině případů dá přímo vaše pojišťovna. Řada pojišťoven má totiž zavedeny oznamovací systémy v podobě interaktivních formulářů či postupů v aplikaci.
Zákon zároveň neuvádí, zda je potřeba změnu vlastnictví současně s oznámením prokazatelně osvědčit. I toto si však pojišťovny, vzhledem k jejich povinnosti obezřetnosti a odborné péče, samy hlídají a spolu se způsobem zaslání oznámení na svých webových stránkách specifikují požadovanou přílohu, kterou bude, v závislosti na časovém okamžiku zaslání oznámení, podepsaná kupní smlouva, podaný návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí nebo doložení propsané změny v katastru.
Mgr. Linda Turečková
Z/C/H Legal v.o.s., advokátní kancelář