Omezení nemovitých věcí související se zcizením vlastnického práva
Úvod
V Erudit advokátní kanceláři jsme si pro Vás připravili třídílnou sérii článků, ve kterých Vás seznámíme se základními právními pojmy a vysvětlíme, s jakými omezeními převáděných nemovitých věcí se můžete setkat. V prvním díle naší série si vymezíme rozdíly mezi služebnostmi a reálnými břemeny a rozebereme ty, se kterými se lze setkat nejčastěji. Následovat bude historický exkurz do nezapisovaných věcných břemen, která na nemovitých věcech váznou a ani vlastníci často netuší, že vlastní nemovitost s těmito omezeními. Poslední článek bude zaměřen na praktické řešení problémů vyvstalých v souvislosti s nezapisovanými věcnými břemeny.
Katastr nemovitostí
Katastr nemovitostí je veřejným seznamem[1], který by měl být dobrým přítelem každého realitního zprostředkovatele a všech, kdo se chystají koupit či prodat nemovitou věc (pozn. autora: pro účely výkladu budeme užívat rovněž pojmu nemovitost, byť jde o terminologii již zrušeného zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník). Z katastru nemovitostí lze vyčíst řadu důležitých informací. První seznámení se s nemovitostí nastává za pomoci bezplatného náhledu do katastru nemovitostí prostřednictvím webového rozhraní https://nahlizenidokn.cuzk.cz/.
Nemovitost je možné vyhledat několika způsoby, vyhledávání je intuitivní a s pomocí odkazů lze najít například pozemky, budovy, jednotky v budovách, adresy budov (ty si navíc můžeme ověřit za pomoci dat z RÚIAN[2]), dále lze zjistit, komu svědčí vlastnické právo a zda je jakkoliv omezeno. Bezplatný náhled však má své limity, a to zejména ve vztahu k vlastnickému právu a jeho omezením, kterým se budou věnovat naše články. Pro potřeby zpracování smluvní dokumentace a poskytování poradenství nás proto zajímají tzv. listy vlastnictví. Náhled na list vlastnictví je rovněž bezplatný, ani ten ale neposkytuje ucelený obraz o majetkových poměrech k nemovitostem. Detail osobních údajů a práv zapsaných na listu vlastnictví je neveřejný a náhled je zpoplatněn. Po zaplacení poplatku obdržíme oficiální výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný ke konkrétnímu datu s přesností na vteřiny (dále jen „výpis“).
Výpis je členěn do sekcí řazených podle písmen A-F. Pro účely tohoto článku nás bude zajímat oddíl B1 – Věcná práva sloužící ve prospěch nemovitostí v části B, a dále zejména oddíl C – Věcná práva zatěžující nemovitosti v části B včetně souvisejících údajů, který podává informace o omezení vlastnického práva. Pokud tyto oddíly nejsou bez zápisu, je vhodné zbystřit. Vlastnické právo bude nějakým způsobem dotčeno jinými věcnými právy a záleží, zda je věcné právo zapsáno jako oprávnění k nemovité věci, nebo se věcné břemeno zapsalo jako povinnost k nemovité věci.
Čím může být nemovitost omezena?
Existuje celá řada omezení, větších či menších, o kterých by kupující měl při koupi nemovitosti vědět, počítat s nimi a podle toho zvážit koupi nemovité věci. Prodávající by na ně naopak měl upozornit, eventuálně je z převáděné nemovitosti odstranit. Pro potřebu tohoto článku se budeme zabývat pouze věcnými břemeny.
Věcná břemena (jedná se o zastřešující pojem) se dělí na služebnosti a reálná břemena. Rozdíl mezi služebností a reálným břemenem spočívá v jejich obsahu. Pokud má vlastník povinnost něco ve prospěch jiného strpět (někdy též užíván latinský termín pati) nebo se něčeho zdržet (lat. omittere), jde o služebnost. O reálné břemeno jde naopak v případě, kdy vlastník je povinen aktivně ve prospěch jiného konat (lat. facere) či mu něco dát (lat. dare). Význam zřizování věcných břemen ve prospěch nemovité věci je čistě praktický, a to aby daná věc lépe sloužila jeho vlastníkovi a měla lepší užitné hodnoty. Věcná břemena se po právní stránce řadí mezi věcná práva k věci cizí[3] (částečné panství nad věcí), ačkoliv i z tohoto řazení lze nalézt výjimky (vlastnická služebnost).
Problematika věcných práv k věci cizí i samotná věcná břemena jsou natolik rozsáhlou oblastí občanského práva, že by výklad o nich pojmulo několik samostatných publikací. Podíváme se proto společně pouze na nejčastější služebnosti a reálná břemena, se kterými se můžeme setkat.
Nejprve se zaměříme na služebnosti. Ty můžeme dále dělit podle toho, komu slouží. Pokud slouží pozemku, hovoříme o pozemkových služebnostech. Je-li služebnost zřízena ve prospěch osoby, jde o osobní služebnost (tato služebnost pak zaniká smrtí oprávněné osoby). Občanský zákoník některé služebnosti výslovně upravuje (jde o tzv. demonstrativní výčet). Pokud potřebnou služebnost v zákoně upravenou nenaleznete, nic Vám nebrání, aby došlo ke sjednání služebnosti jiné; je zde dána takzvaná smluvní volnost.
Mezi nejčastější služebnosti zatěžující nemovitost patří služebnost inženýrské sítě, užívací právo, požívací právo, služebnost bytu, služebnost stezky, služebnost cesty, opora cizí stavby, služebnost okapu nebo právo na svod dešťové vody.
Služebnost inženýrské sítě
Služebnost většinou vzniká ze zákona. Nejčastěji se setkáme se služebností vznikající na základě tzv. energetického zákona[4] nebo zákona o elektronických komunikacích[5]. Tato služebnost bývá také někdy nazývána jako služebnost s veřejnoprávním prvkem, jelikož je pro jejich zřízení dán veřejný zájem, který přesahuje zájmy oprávněného a povinného. Tímto zájmem je vedení inženýrské sítě, která zpravidla slouží většímu počtu osob (například elektrické vedení). Provozovatelé sítě (jde o zjednodušující pojem, nikoliv o zákonnou zkratku pro daný subjekt) se v prvé řadě pokouší zřídit věcné břemeno smluvně (velmi často dochází k oslovení subjektů dopisem). Pokud nedojde mezi stranami ke vzájemnému konsenzu, může dojít na návrh provozovatele sítě k rozhodnutí o zřízení věcného břemene. Za zřízení tohoto věcného břemene náleží vlastníkovi náhrada. Náhrada bývá nejčastěji předmětem vzájemné dohody, pokud ale vzniklo věcné břemeno na základě rozhodnutí, bývá odměna určena autoritativně orgánem veřejné moci.
Užívací právo (§ 1283–§ 1284 Obč.Z.)
Definici služebnosti užívacího práva nalezneme v příslušných ustanoveních občanského zákoníku[6]. Užívacím právem se zakládá zpravidla osobní právo užívat cizí věc pro vlastní potřebu a potřebu vlastní domácnosti. Úpravu užívacího práva v širším slova smyslu můžeme naleznout v § 1283 – § 1298 a zahrnuje mimo jiné požívací právo a služebnost bytu.
Požívací právo (§ 1285– § 1296 Obč.Z.)
Požívací právo je obdobné právu užívacímu. Zákon umožňuje tzv. poživateli cizí věc užívat a navíc si z ní brát plody a užitky. Součástí práv poživatele (osoby oprávněné z požívacího práva) je i právo na mimořádný výnos věci. Vždy je však třeba myslet na to, že je nutné při výkonu těchto práv šetřit samotnou podstatu věci. Tato služebnost větší měrou omezuje výkon vlastnického práva, má svá specifika oproti právu užívacímu, přičemž větší omezení znamená na druhé straně větší oprávnění poživatele.
Služebnost bytu (§ 1297–§ 1298 Obč.Z.)
Laicky bývá služebnost označována jako právo na bydlení a charakterizovat ji můžeme jako dlouhodobý nájem. V praxi se s ní nejčastěji setkáme, pokud vlastník chce prodat byt nebo jej darovat, zároveň ale v něm chce ještě nějakou dobu žít a bydlet. Pro tyto případy je vhodné, a klientům to vřele doporučujeme, zřídit k bytu služebnost. Lze narazit i na odborný právní názor, že nejde o speciální druh věcného břemene, ale o pouhou modifikaci služebnosti užívání a požívání.
Služebnost stezky (§ 1274 Obč.Z.)
V praxi jde o často využívaný institut, který zakládá právo chodit po stezce či se po ní dopravovat lidskou silou, resp. povinnost tento pohyb na pozemku strpět. Při zřizování služebnosti je třeba myslet i na to, že na služebný pozemek není umožněno vjíždět, a to ani na zvířatech nebo dopravními prostředky. Služebnost naproti tomu mohou využívat i jiné osoby, například osoby blízké či hosté (viz například rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. 4. 2006, sp. zn. 22 Cdo 328/2005). Vždy je však nutné zohlednit míru zatížení služebného pozemku. Příkladem historicky mohlo dojít ke zřízení služebnosti pro obyvatele rodinného domu, který se později změnil na penzion. Majitel služebného pozemku v takovém případě není povinen strpět zvýšený pohyb lidí (návštěvníků a hostů) přes jeho pozemek.
Služebnost cesty (§ 1276 Obč.Z.)
Co neumožnila služebnost stezky, umožní služebnost cesty, a to využívat služebný pozemek za účelem jízdy vozidly. Využití ani zde však není bezbřehé a skrze cestu například nelze hnát dobytek (k tomu slouží jiný institut – služebnost průhonu). Nezapomínejme, že podle ustanovení občanského zákoníku osoba, které přísluší služebnost cesty, přispívá poměrně k udržování cesty včetně lávek a mostů. Služebnost cesty v sobě zahrnuje podle názoru autorů i služebnost stezky. V praxi je ovšem možné setkat se i s opačným názorem (viz například rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 17. 2. 2009, sp. zn.22 Cdo 60/2008), a proto v případě potřeby doporučujeme zřídit za účelem vyloučení pochybností služebnosti obě.
Opora cizí stavby (§ 1269 Obč.Z.)
S touto služebností se nejčastěji potkáme u hranic pozemků – tj. společných plotů, dále pak u řadových domů, dvojdomů či garáží. Občanský zákoník zejména myslí na údržbu těchto staveb – to znamená, že je dána povinnost hradit i provádět opravy rovným dílem. Stejně tak nelze svévolně zničit stavbu, jež poskytuje oporu. Specifikem této služebnosti se okrajově zabýval i Nejvyšší soud ČR v řízení o zrušení spoluvlastnictví, kdy podotkl, že: „[…] při dělení společné budovy v soudním řízení není třeba nově vzniklým budovám (pozemkům) zřizovat ke společné zdi služebnost opory cizí stavby (§ 1269 ObčZ).“[7]
Právo na svod dešťové vody (§ 1271 Obč.Z.), Služebnost okapu (§ 1270 Obč.Z.)
Již samotný název této služebnosti napovídá, co bude jejím obsahem. Služebností se zřizuje právo na svod dešťové vody. Vlastník stavby či pozemku chce, aby na jeho nemovitost byla přiváděna dešťová voda. Samostatnou otázkou k řešení je vlastní technické provedení svodu dešťové vody, občanský zákoník pouze upozorňuje, že náklady na zařízení si hradí sám ten, na jehož pozemek se voda přivádí.
Protipólem uvedené služebnosti je služebnost okapu. Obsahově je podobná právu na svod dešťové vody, rozdíl je ale v úmyslu vlastníka nemovitosti nikoliv přivádět vodu na svoji nemovitosti, ale odvádět ji a tím se jí reálně zbavit. „V případě služebnosti okapu je vlastník panujícího pozemku oprávněn svádět vodu ze střechy své stavby na služebný pozemek, jehož vlastník nesmí přítoku vody bránit.“[8]
Druhá v pořadí jsou reálná břemena. Reálná břemena dělíme obdobně jako služebnosti na in personam, které se zakládají ku prospěchu osoby, a na reálná břemena in rem, které se zakládají ve prospěch věci. V prvním případě je tomu obdobně jako u služebnosti a zřízená oprávnění zanikají nejpozději smrtí dané fyzické osoby (nic ale nebrání tomu, aby bylo smluvně dáno, že se věcné břemeno dále vztahuje i na dědice oprávněné osoby).
V občanském zákoníku nalezneme výslovně uvedená tato reálná břemena – výměnek a stavební plat. I zde jako u služebností platí, že lze zřizovat i jiná reálná břemena. Je ale zapotřebí, aby plnění z nich bylo vždy ocenitelné, a to penězi.
Výměnek (§ 2707–§2715 Obč.Z.)
Institut výměnku je v českém právním prostředí dobře znám. Při převodu nemovitosti dochází ke zřízení kombinace služebnosti a reálných břemen ve prospěch převodce. Slouží tedy k zaopatření převodce. Nejčastěji je skrze výměnek vymíněno právo nemovitost dále užívat (bydlet v ní), sjednána bývá i pomoc ve stáří (například obstarání nákupů či péče). Dlužno podotknout, že výměnek nemusí mít vždy podobu reálného břemene, které by se zapisovalo do veřejného seznamu.
Stavební plat (§1247 Obč.Z.)
Stavební plat úzce souvisí s právem stavby. Právo stavby lze sjednat jako úplatné i bezúplatné, pokud je právo stavby zřízeno jako úplatné a úplata je stanovena v opakujících se dávkách, jedná se o reálné břemeno. „Úplata může být i v naturální podobě, může spočívat v přenechání části stavebníkem postavené stavby (plochy v ní) nebo celé stavby vlastníkovi pozemku nebo v provedení stavebních prací či údržby jiné nemovitosti vlastníka pozemku nebo v přenechání akcií stavebníka apod.“[9]
ZÁVĚR
Existuje celé spektrum omezení vlastnického práva. Častými omezeními jsou uvedená věcná břemena, která mají jedno společné, a to že se zapisují do veřejného seznamu. Zprostředkovatel i zájemce o koupi nemovitosti tak mohou díky formální publicitě Katastru nemovitostí jednoduše zjistit, zdali se k nemovité věci pojí omezení či nikoliv. Důležité by pro tyto osoby měly být primárně služebnosti, ty totiž nutí vlastníka něco strpět nebo se něčeho zdržet. Výrazným způsobem tak mohou omezit jinak neomezený výkon vlastnického práva.
Problém ovšem nastává za situace, kdy i Katastr nemovitostí jakožto veřejný seznam veden principy materiální a formální publicity mlčí, list vlastnictví je bez zápisů, a i přesto je výkon vlastnického práva omezen existujícími, nezapisovanými věcnými břemeny.
V dalším díle naší série se tak můžete těšit na bližší popis věcných břemen nezapisovaných do veřejného seznamu, jejich legislativní základ, historický vznik, vývoj, rozsah, a zejména přesah do dnešní doby.
Mgr. Marek Cinciala, advokát
Mgr. Jana Vábek Marková, advokátní koncipientka
[1] Legální definici nalezneme v § 1 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí: „Katastr nemovitostí (dále jen „katastr“) je veřejný seznam, který obsahuje soubor údajů o nemovitých věcech (dále jen „nemovitost“) vymezených tímto zákonem zahrnující jejich soupis, popis, jejich geometrické a polohové určení a zápis práv k těmto nemovitostem.“
[2] Zkratka RÚIAN znamená „Registr územní identifikace, adres a nemovitostí“ a patří mezi jeden ze základních registrů podle zákona č. 111/2009 Sb., o základních registrech. Je veřejným seznamem, nevede žádné osobní údaje a je zdrojem adres nejen pro veřejnou správu.
[3] Část třetí – Absolutní majetková práva, Hlava II – Věcná práva, Díl 5 – Věcná práva k cizím věcem § 1240 – § 1399 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „Občanský zákoník“ nebo „Obč.Z.“).
[4] Zákon č. 458/2000 Sb., o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích a o změně některých zákonů.
[5] Zákon č. 127/2005 Sb., o elektronických komunikacích a o změně některých souvisejících zákonů.
[6] § 1283 Obč.Z.: „Služebností užívacího práva se uživateli poskytuje právo užívat cizí věc pro jeho vlastní potřebu a potřebu jeho domácnosti. Změní-li se tyto potřeby po zřízení služebnosti, nezakládá to uživateli právo na její rozšíření.“ § 1284 Obč.Z.: „Vlastníku věci náležejí všechny užitky, které může brát bez zkrácení práva uživatele. Vlastník však nese všechny její závady a musí věc udržovat v dobrém stavu. Přesahují-li náklady užitek, který vlastníkovi zbývá, musí uživatel buď tyto zvýšené náklady nést, anebo od užívání upustit.“
[7] Pokud by čtenáře zajímaly skutkové okolnosti případu, které nemůžeme z důvodu délky článku do textu pojmout, dovolujeme si odkázat na celé znění rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. 5. 2018, sp. zn. 22 Cdo 837/2018.
[8] Spáčil, J. a kol.: Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2021, s. 1157
[9] Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání (1. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2022