Cenové mapy – jak je vytvořit a jak používat?

Správné vyhodnocení informací o vývoji realitního trhu je poměrně náročný úkol. Je to dáno jak jeho proměnlivostí, tak značnou různorodostí – žádné dvě nemovitosti nejsou úplně stejné. Asociace realitních kanceláří proto dlouhodobě usiluje o odborné pokrytí této oblasti. V nedávné době ARK navázala spolupráci se společností Diotima, která se specializuje na aplikaci pokročilých matematických metod v analýze realitních dat. Použití matematicky fundovaných postupů vede k vysoké přesnosti získaných informací, které nyní používá mj. Ministerstvo pro místní rozvoj a využívají se i v pojišťovnictví a bankovnictví. Tyto pokročilé analytické informace nyní budou k dispozici také pro členy ARK.

V souvislosti s navázanou spoluprací jsme se společností Diotima dohodli publikaci série článků, které by měly přístupnou formou přiblížit čtenářům tuto dynamicky se rozvíjející oblast.

Cenové mapy – složitější, než si myslíte

V tomto článku se blíže podíváme na problematiku cenových map. Na první pohled se zdá, že cenová mapa je přímočarou pomůckou pro oceňování nemovitostí – vzhledem k tomu, že se ceny v různých lokalitách liší, zachytíme tyto rozdíly do mapy, kterou potom použijeme k odhadu ceny.

Při bližším pohledu je však celá věc o dost komplikovanější. Především, ceny nemovitostí mají svou náhodnou složku, která způsobuje, že se ani dvě zcela totožné nemovitosti na stejném místě a ve stejném čase neprodají za stejnou cenu. Proto je potřeba mít v každé lokalitě k dispozici větší množství konkrétních případů a z nich odvodit střední hodnotu ceny, okolo které reálné prodeje kolísají. Tato okolnost přináší všechny další problémy. Kromě největších měst, ve většině lokalit není dostatek nemovitostí pro rozumnou statistiku. V menších obcích nebudou často případy žádné. I když se někde pár případů najde, pokud jich nejsou řádově desítky, cena bude výrazně zatížena náhodnou složkou. Ve většině lokalit bude těch několik dostupných případů značně různorodých, co do vlastností – počítat z nich pak přímo průměr ceny je jako sčítat jablka s hruškami. Nejspíše také nepůjde o prodeje ke stejnému datu – abychom měli nemovitostí aspoň nějaké množství, je potřeba delší časové rozmezí – aspoň rok. Za rok se ale ceny můžou dost výrazně změnit. Takže tentokrát sčítáme třeba zelená jablka s červenými. I kdybychom připustili, že prostě vypočteme průměrnou cenu ze všech dostupných nemovitostí a budeme to brát tak, že máme cenu „průměrného bytu“ (nechme nyní stranou, že „průměrná ceny bytu“ není totéž jako „cena průměrného bytu), různé lokality se reálně liší skladbu trhu (např. ve velkých městech se obchodují výrazně menší byty než v malých obcích apod.). Takže mezi různými lokalitami opět srovnáváme průměrné ceny jablek a hrušek. A to nezmiňujeme otázku, jak velká má být ta „lokalita“, abychom v ní měli na jedné straně dostatek případů, ale aby byla zase přiměřeně specifická na straně druhé.

Pokud se někdo pustí – s nejlepším úmyslem – do konstrukce cenové mapy nevybaven dostatečně pokročilým matematickým aparátem, výsledkem je buď chaotická změť náhodně vykreslených bodů (trochu rozmazaných, obarvených a pro větší efekt pojmenovaných třeba „heatmap“) nebo nespecifická mapa cen po okresech či krajích.

Jak je to správně?

K dosažení uspokojivějších výsledků je v podstatě potřeba vyřešit dvojí: (1) nějakým způsobem kompenzovat různorodost nemovitostí, aby se srovnávalo srovnatelné; (2) změnu ceny zachycovat tak, aby se omezily skoky na hranicích lokalit a časových období.

Schopnost vyrovnat se s velkou různorodostí nemovitostí je klíčová pro jakoukoli statistiku nemovitostního trhu. V souvislosti s prudkým technologickým vývojem v této oblasti se v poslední době k této problematice metodicky vyslovilo několik mezinárodních institucí, jichž se zpracování cen nemovitostí dotýká. Namátkou jde o Eurostat, Mezinárodní měnový fond, OECD nebo expertní sdružení, jako je britský RICS. Shodují se, že metodicky optimálním základem pro statistiku realitního trhu je konstrukce tzv. hédonického modelu. Ekonomická věda označuje jako „hédonický model“ matematickou konstrukci, která umožňuje rozložit cenu nemovitosti na její jednotlivé složky (jako je vliv vlastností, lokality a času apod.). Když máme k dispozici korektně zkonstruovaný hédonický model, víme jakým způsobem ovlivňují cenu jednotlivé vlastnosti a můžeme tak jejich vliv kompenzovat a přepočítat na zvolenou standardizovanou nemovitost. Dá se to znázornit na příkladu: pokud nás zajímá třeba cena bytu v panelovém domě, ale v dané lokalitě jsou k dispozici jen údaje o bytech v cihlových domech, pokud víme, jak se ceny v paneláku a cihlovém domě liší, můžeme známé ceny z cihlových domů přepočíst na ekvivalent bytu v panelovém domě. A podobně pro všechny ostatní vlastnosti, včetně vývoje v čase.

Správná konstrukce hédonického modelu zůstává otevřeným teoretickým problémem, kterému je věnována rozsáhlá literatura ekonomické vědy. Řešení, které vyvinula společnost Diotima, se v praktickém provozu ukazuje jako velmi spolehlivé. Metody, na kterých je založeno, mj. umožňují sledovat vývoj ceny plynule jak v čase, tak v prostoru, takže nikde nedochází k náhlým skokům v ocenění. Takto vytvořené cenové mapy jsou pak mnohem přesnější, než jaké byly doposud běžně k dispozici.

Zbývá ještě doplnit drobnou poznámku k souvislosti mezi cenovou mapou a odhadem ceny konkrétní nemovitosti. Výchozím předpokladem bylo, že se sestaví cenová mapa a pomocí ní se potom budou odhadovat ceny. Z výše nastíněného výkladu však vyplývá, že metodicky korektní postup je obrácený – správně sestavený hédonický model je schopen čistě matematickým postupem odhadnout cenu zvolené nemovitosti ve zvoleném čase a lokalitě. K odhadu jednotlivé ceny lze tedy přímo použít cenový model bez okliku přes cenové mapy. Pokud však model systematicky aplikujeme ve všech místech republiky pro nějakou zvolenou nemovitost a datum a výsledky graficky znázorníme, získáme cenovou mapu. To je užitečné pro různé analytické a statistické účely. Pro jednotlivé ocenění je však praktičtější použít cenový model přímo.

K čemu to lze použít

Máme tedy k dispozici nástroj umožňující pro libovolnou nemovitost zvoleného typu vykreslit její ceny, jak se liší na různých místech republiky. Metodická přesnost vypočtených cen umožňuje zobrazit i složitější statistické ukazatele, které mohou být v praxi zajímavé. Pro ilustraci několik map, všechny ke dni 1. 7. 2024:

Mapa cen rodinných domů 190 m², pozemek 710 m²

Mapa roční změny cen rodinných domů 190 m², pozemek 710 m²

Mapa hrubé návratnosti investice do bytu, tj. poměr ceny bytu a nájemného

Mapa poměru cen rodinných domů k cenám stavebních pozemků

Mapa poměru cen rodinných domů k cenám bytů

Závěr

Závěrem lze shrnout, že správná konstrukce cenové mapy je metodicky náročnější, než by se zprvu mohlo zdát. Jak jsme v článku nastínili, k dispozici jsou nyní přesné, metodicky korektní cenové mapy. Vyvinutý software umožňuje efektivně sestrojit cenovou mapu pro libovolně specifikovaný typ nemovitosti a libovolné datum. Matematický aparát, který stojí v pozadí, lze prakticky použít k přesnému odhadu cen jednotlivých nemovitostí, čehož lze využít v realitní praxi.

RNDr. Jaromír Adamec

Další informace

Web: www.diotima.cz; cenový model a cenové mapy jsou v sekci „MoniT online“.

Profesionálům v oboru nemovitostí poskytuje společnost Diotima bezplatný zkušební přístup.

E-mail: info@diotima.cz