Desatero stavebního pozemku

Kupujete nebo zprostředkováváte prodej pozemku, na kterém je zamýšlena výstavba rodinného domu? Tento článek představuje základní přehled parametrů, které se vyplatí zkontrolovat s ohledem na budoucí výstavbu (tedy zatížení pozemku, nabývací tituly apod. necháme pro tentokrát stranou), a to ať už z pozice kupujícího, nebo zodpovědného a profesionálního realitního zprostředkovatele.

1) Územní plán

Zásadní pro určení, zda je daný pozemek vhodný k výstavbě, je jeho zařazení v územním plánu dané obce. Územní plán naleznete na webové stránce dané obce a v souladu s novým stavebním zákonem rovněž v takzvaném národním geoportálu územního plánování (to je však aktuálně zatím spíše teorie). V územním plánu je třeba přezkoumat jak grafickou část, tak textovou část. V územním plánu zjistíte, zda je pozemek v zastavitelné ploše a zda je na něm povolena výstavba rodinného domu. Dále mohou být stanoveny koeficienty zastavitelnosti a zeleně a limity podlažnosti, které mohou fakticky omezit možný rozsah a hmotu budoucí zástavby. V územním plánu se rovněž zaměřte na to, jestli není stanovena etapizace výstavby, nebo nejsou vymezeny plochy, na kterých je výstavba podmíněna například uzavřením plánovací smlouvy s obcí nebo územní studií.

Pozor na situaci, kdy byl daný pozemek určen územním plánem k zastavění před více než pěti lety a dosud nebyl zastavěn. V takovém případě totiž může daná obec ještě předtím, než získáte povolení záměru, pozemek přeřadit vcelku beztrestně (tj. bez hrozby hrazení finanční náhrady) zpět do nezastavitelných ploch, pokud má k tomu relevantní důvod.

Kdo chce být připraven skutečně perfektně, nahlédne rovněž do zásad územního rozvoje, což je vlastně územní plán pro území celého kraje, který obsahuje záměry přesahující území jedné obce (například obchvat města a podobné stavby). Může se stát, že zásady územního rozvoje obsahují relevantní informace týkající se pozemku, které územní plán dané obce převezme až spolu s následující změnou územního plánu obce, a proto je v mezidobí nelze z územního plánu zjistit.

2) Výpis z katastru, ochranná pásma a osobní prohlídka

Další důležité informace naleznete přímo v příslušném výpisu z katastru nemovitostí ohledně daného pozemku. Věnujte pozornost oddílu „Způsob ochrany nemovitosti“ a „Seznam BPEJ“. Dozvíte se, zda pozemek nepodléhá například památkové ochraně nebo zda je zařazen v zemědělském půdním fondu.

Na listu vlastnictví bývají zapsána i ochranná pásma (ve formě věcného břemene), která rovněž mohou omezovat případnou výstavbu. Neznamená to však, že pro daný případ nemohou být relevantní i jiná ochranná pásma, která na listu vlastnictví zapsána nejsou. Ta můžete poznat často přímo na místě při obhlídce pozemku – například ochranné pásmo lesa (30 m od okraje lesa) nebo ochranné pásmo vodního zdroje.

Přímo na pozemku můžete rovněž zjistit existenci staveb, které nejsou zapsány v katastru nemovitostí a pro které bude třeba případně zajistit povolení jejich odstranění.

3) Předběžná informace

Dle nového stavebního zákona mají nově stavební úřady povinnost poskytnout tomu, kdo o to požádá, zdarma do 30 dní informaci nejen o tom, jaké jsou podmínky využití daného území (tj. co říká územní plán), ale dále i o tom, podle jakých hledisek bude stavební úřad žádost posuzovat a jaké dotčené orgány je třeba požádat o stanovisko. Žádost se podává příslušnému stavebnímu úřadu na formuláři „žádost o předběžnou informaci stavebního úřadu“.

K žádosti o předběžnou informaci je třeba uvést informace o uvažovaném záměru. Zajištění této předběžné informace lze zájemcům o stavební pozemek více než doporučit.

4) Inženýrské sítě

Pro budoucí výstavbu je dále důležité, zda jsou na pozemek dovedeny potřebné inženýrské sítě. Pokud nejsou, znamená nutnost jejich vybudování často významné náklady.

Existenci inženýrských sítí je možné ověřit v portálu digitální mapy veřejné správy, který vede Český úřad zeměměřičský a katastrální (dmvs.cuzk.gov.cz/mapovy-portal).

Elektrické vedení, plyn a telekomunikace můžete také ověřit přímo na webu příslušného provozovatele (ČEZ, PRE, E.ON, GasNet, Pražská plynárenská, CETIN). Příslušného správce vodovodu a kanalizace zjistíte dotazem na místním úřadě.

5) Přístup

Není radno zapomenout ani na zajištění dostatečného přístupu a příjezdu na pozemek. Pokud je pozemek přímo napojen na místní komunikaci ve vlastnictví obce, máte vyhráno. Povahu komunikace si ověřte u obce dotazem na tzv. pasport komunikací. Pokud Váš pozemek dělí od místní komunikace soukromý pozemek jiného vlastníka, je vhodné ošetřit právo přístupu a příjezdu na pozemek věcným břemenem – služebností chůze a jízdy.

A pozor – pokud koupíte pozemek bez přístupové cesty s tím, že plánujete následně se domáhat po některém ze sousedů zřízení tzv. nezbytné cesty, vězte, že dle judikatury nemusíte dobře pochodit (soud vám podle okolností případu nemusí vyhovět).

6) Podloží a archeologické nálezy

Další část prověrky můžeme směřovat směrem dolů, tedy co je pod povrchem pozemku. Pro budoucí založení základů nového domu lze doporučit odbornou kontrolu podloží – tzv. inženýrsko – geologický průzkum. Nevhodné podloží může významně zvýšit náklady na budoucí výstavbu.

Provádění stavby může nepříjemně prodloužit také objevený archeologický nález. Takový nález není úplnou překážkou realizace domu, ale vlastník je povinen v případě nálezu oznámit tuto skutečnost Archeologickému ústavu a stavebnímu úřadu a umožnit archeologický průzkum a vyzvednutí nálezu. „Vykopání pokladu“ vám tedy radost nepřinese, protože kvůli němu bude stavba stagnovat. Orientačně lze zjistit riziko archeologického nálezu v mapové aplikaci geoportálu Národního památkového ústavu.

7) Záplavové zóny

Příroda nám v nedávné době opět ukázala svou sílu a připomněla, že je nutné věnovat pozornost rovněž tomu, zda se pozemek nenachází v záplavovém území. Tento parametr ověřte v mapě povodňových rizik povodňového informačního systému (POVIS).

8) Projektová dokumentace

Prvních sedm bodů mohl pro kupujícího zajistit realitní zprostředkovatel v rámci kompletních informací o stavebním pozemku. Nyní se dostáváme k položkám našeho pomyslného seznamu, jenž vede ke stavbě rodinného domu, které bude zajišťovat už sám vlastník pozemku (což samozřejmě neznamená, že by k těmto úkonům nemohl vlastník zmocnit vhodnou osobu).

Je čas na přípravu dokumentace pro povolení záměru. Tuto dokumentaci pro rodinný dům musí zpracovat autorizovaná osoba – projektant. Projektová dokumentace bude obsahovat výkresovou a popisnou část.

Před podáním žádosti o povolení lze také doporučit zajistit si souhlasy všech vlastníků sousedních pozemků, a to vyznačením jejich podpisu na situačním výkresu.

9) Závazná stanoviska a vyjádření, vynětí ze ZPF

Kromě projektové dokumentace bude stavebník k žádosti o povolení záměru přikládat rovněž závazná stanoviska a vyjádření dotčených orgánů a vyjádření vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury. Kdo si splnil domácí úkol podle bodu 3) výše, má k dispozici od příslušného stavebního úřadu seznam dotčených orgánů, které je třeba obeslat s žádostmi o stanovisko. Nový stavební zákon sice umožňuje stanoviska dotčených orgánů nepřipojit a spolehnout se na to, že si je stavební úřad obstará sám, je však zřejmě vhodnější nenechat nic náhodě a zajistit si daná stanoviska předem a mít jistotu, že všechna potřebná stanoviska budou vydána jako souhlasná.

Závazná stanoviska a vyjádření, k jejichž vydání je příslušný stejný dotčený orgán (například krajský úřad), budou vydána společně jako tzv. koordinované závazné stanovisko. Specifickým případem integrace stanovisek a dalších správních aktů na úseku životního prostředí představuje nově zavedené jednotné environmentální stanovisko, jehož součástí bude i souhlas s odnětím půdy ze zemědělského půdního fondu, je-li v daném případě relevantní.

10) Povolení

Dle nového stavebního zákona, který nabyl plné účinnosti ke dni 01.07.2024, již nebudeme žádat o územní rozhodnutí / územní souhlas a následně o stavební povolení / ohlášku, ale jen a pouze o jednotné povolení záměru. Žádost o povolení se podává na předepsaném formuláři, a to buď digitálně přes portál občana (ačkoli zatím přetrvávají problémy v oblasti digitalizace stavebního řízení), případně klasickými způsoby – datovou schránkou nebo v papírové verzi poštou nebo osobně na podatelně úřadu.

Běžný rodinný dům (s maximálně dvěma nadzemními a jedním podzemním podlažím a podkrovím nebo ustoupeným podlažím) je jednoduchou stavbou. Díky tomu by vám mělo být ze strany stavebního úřadu vydáno povolení již za 30 dní od podání kompletní žádosti, neboť pro tento typ staveb má stavební úřad zkrácenou lhůtu pro rozhodování.

Po nabytí právní moci povolení se můžete pustit do realizace stavby. Povolení platí dva roky, přičemž v této lhůtě je nutné stavbu zahájit nebo platnost povolení nechat prodloužit. V každém případě je třeba stavbu dokončit do 10 let ode dne nabytí právní moci povolení.

Závěrem

Tento článek určitě nemůže postihnout zcela kompletní výčet všech relevantních skutečností pro budoucí výstavbu rodinného domu na pozemku, který by byl univerzální pro všechny případy, všechny oblasti a všechny rodinné domy, předkládá však ty nejzásadnější a nejběžnější. Proto, pokud řešíte koupi pozemku určeného k zastavění, mějte oči otevřené, promluvte si se starostou dané obce nebo zajděte na příslušný stavební úřad, jděte do místní hospody, mluvte se sousedy – i jen jeden nevstřícný soused dokáže povolovací řízení nepěkně zkomplikovat. Můžete se dozvědět cenné informace, například o v budoucnu plánovaných stavbách v okolí, o snižování podzemní vody a problémech se suchem a další okolnosti, na které se díky tomu budete moci připravit již na samém počátku plánování výstavby.

Mgr. Vendula Nejedlá

advokátka

Z/C/H Legal v.o.s., advokátní kancelář