LIDÉ SI ČASTĚJI NECHÁVAJÍ ZPĚTNĚ PROVĚŘOVAT SVÉ NEMOVITOSTI

LEPŠÍ JE VŽDY SI NECHAT NEMOVITOST PROVĚŘIT ODBORNÍKY PŘED SAMOTNOU KOUPÍ. ALE KOMPENZACI ZA VADY LZE ZÍSKAT I DODATEČNĚ.


Manželé Kupcovi si loni v létě koupili na Liberecku nový rodinný dům za 3,6 milionu korun. Na domě bylo nutné udělat poslední drobnější úpravy a fasádu. Když se ale do novostavby nastěhovali, postupně se začaly objevovat vady, o nichž se prodávající nezmínil. Do podkroví zatékalo, do domu foukal skulinou pod vchodovými dveřmi sníh. Kupcovi proto oslovili společnost Zdravá nemovitost s žádostí o pomoc poté, co se k nim realitní makléřka otočila zády. Firma jim během dvou měsíců vyjednala finanční kompenzaci ve výši 416 tisíc korun.
Služby takzvaných inspektorů nemovitostí už v Česku fungují několik let. Lidé si mohou za poplatek nechat odborníky kupovanou nemovitost prověřit předtím, než byt nebo dům zakoupí. Jenže zájem o tuto službu podle firem v oboru neroste stejným tempem jako prodeje nemovitostí. Některé byty se lidé dnes rozhodnou koupit hned při první prohlídce z obavy, že by jim je vyfoukl před nosem někdo jiný. A ačkoliv o rodinné domy je typicky méně zájemců a tlak na rychlost rozhodování je nižší, kupující si za prověrky nejsou moc ochotni zaplatit.

Řešení problému ex post

Firma Zdravá nemovitost lidem nejprve nabízela prověření nemovitosti před jejím zakoupením. "Snažil jsem se propagovat službu bezpečný nákup od roku 2015, ale lidé o ni nemají velký zájem," popisuje Michal Flachs, jednatel a spolumajitel společnosti Zdravá nemovitost. V posledních měsících se ale na firmu obrací lidé, kteří se při koupi bydlení spálili. Flachs tedy od letošního roku rozšířil svou nabídku služeb o zpětné prověření nemovitosti. A o zakázky prý nemá nouzi.
"Aktuálně jsme schopni vyřídit přibližně 20 reklamací měsíčně," říká Flachs. "Budujeme ale obchodní tým a naším cílem je zvýšit do roka kapacitu na 100–150 reklamací měsíčně," dodává podnikatel. "Člověk se za 20 minut rozhodne koupit nemovitost za tři miliony korun, vezme si na ni hypotéku a pak zjistí, že mu dům padá na hlavu," popisuje situaci Flachs.
Reklamace tohoto typu jsou typické spíše pro novější stavby. "U těch starších se zásadní vady už v praxi projevily a byly odstraněny nebo jsou natolik patrné, že je nelze zamlčet," míní Jaroslav Novotný, prezident Asociace realitních kanceláří ČR. "U novostaveb se některé vady (zamlčené i nezamlčené) projeví až dlouhodobějším užíváním – například vlhkost, nedostatečná tepelná izolace, špatně fungující vytápění, odvodnění pozemku," dodává. Řešit vady po podpisu kupní smlouvy je vždy komplikovanější než před ním. "Pak dochází spíše na stanoviska znalců v oboru," podotýká Jan Borůvka, generální sekretář stejné asociace.
Lhůta pro uplatnění skrytých vad staveb se výrazně prodloužila v roce 2014, z původních šesti měsíců na pět let od nabytí stavby, díky novému občanskému zákoníku. "Během těchto pěti let však kupující musí prodávajícímu takovou skrytou vadu oznámit, a to bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující zjistil nebo při dostatečné péči zjistit mohl," říká Milan Fric, advokát mezinárodní advokátní kanceláře PwC Legal.
Dochází ale i k případům, kdy prodávající zamaskuje vady tak dobře, že je při kontrole neodhalí ani odborník. Pokud prodávající o skryté vadě věděl a záměrně ji kupujícímu neoznámil, občanský zákoník žádnou lhůtu pro oznámení skryté vady nestanovuje a kupující ji může po prodávajícím s úspěchem uplatnit kdykoliv, připomíná Fric.
"Kupující může při podstatné vadě požadovat od prodávajícího odstranění vady, přiměřenou slevu z kupní ceny nebo od smlouvy odstoupit," říká Fric.

Službu více využívají vlastníci domků

Firma Zdravá nemovitost podle Flachse kupujícím od prodávajícího vyjedná vrácení v průměru 10–20 procent z ceny nemovitosti. Podle něj se jeho firmě vždy podaří nějakou částku od prodávajícího dodatečně vymoct, ovšem obvykle ne v takové výši, jakou si představuje kupující. Někteří lidé mají ale slabou šanci na finanční odškodnění, například pokud mají v kupní smlouvě ustanovení, že se předem vzdávají práva reklamace. Anebo když si Flachsova firma o prodávajících zjistí, že jsou v insolvenci. "Do takových případů dnes nejdeme," říká Flachs s tím, že jejich počet se pohybuje v jednotkách procent.
Za zpětné prověření nemovitosti si Zdravá nemovitost účtuje poplatek 28 600 korun a k tomu provizi ve výši 37 procent z vyjednané finanční kompenzace. Dodatečná prověrka stojí kupující více, než kdyby si ji zaplatili preventivně před samotnou koupí nemovitosti. Službu zpětného prověření nemovitosti využívají mnohem častěji lidé, kteří naletěli při koupi rodinného domu spíše než bytu. U bytů je podle Flachse složitější dělat reklamaci, protože řada částí bytového domu, jako například střecha, je společná. Podstatné je, aby si lidé schovali záznamy o tom, jak se byt inzeroval. Některé nemovitosti jsou inzerovány lépe, než ve skutečnosti vypadají. A realitní makléři zájemcům nezdůrazňují stinné stránky bytu nebo domu.
"Jako zprostředkovatel máme omezené možnosti ověřit všechny údaje, které prodávající při zadávání nabídky prezentuje, a upřímně, bylo by až nekorektní, pokud bychom mu nevěřili a vše sami prověřovali," říká Robert Hanzl, generální ředitel sítě realitních kanceláří Next Reality. "Makléř nemusí (logicky nemůže) o nemovitosti vědět úplně všechno, ale jím poskytnutá informace nesmí být nesprávná," dodává Hanzl s tím, že inzerát by měl odpovídat realitě.
Next Reality podobně jako jiné realitní kanceláře nabízí službu zastupování kupujících. "Pak naše snaha nesměřuje k obstarání příležitosti prodat či koupit, ale k posouzení výhodnosti koupě jako takové a případných rizik s ní spojených," říká Hanzl.
O službu zastupování kupujících je podle Hanzla minimální zájem, ale v poslední době roste, protože najít byt za dobrou cenu je dnes čím dál těžší a lidé jsou ochotnější za jeho sehnání makléři zaplatit.
Na trhu se začíná prosazovat certifikace "prověřená nemovitost". U specializované firmy si ji zaplatí prodávající, který si díky tomu může podle Hanzla říct o vyšší cenu za prodávanou nemovitost a také si tím snižuje šanci na případné reklamace kupujícím. Podle Hanzla se tyto certifikáty začnou od podzimu objevovat i v inzerátech na realitních serverech.

Foto: Sen o bydlení a realita Mladá rodina si na 30letou hypotéku pořídila nový dům postavený svépomocí právě proto, že nechtěla do oprav staršího domku investovat další peníze. Ale v tom se spletla.
Foto: Zdravá nemovitost

zdroj: Hospodářské noviny, Martina Marečková

Logo_ARK_piktogram

Kurz

Obchodník
s realitami

vč. zkoušky odborné způsobilosti

od
13.3.2018
v Praze

Přihláška
a podrobné
info zde